De gemene muur

Bron van burenruzies?

Dat de gemene muur buren kopzorgen kan baren, zal niemand verbazen. Maar wat is een gemene muur en wat zijn de rechten en plichten van de eigenaars?

Wat is een gemene muur?

De gemene muur, zoals door de wet geregeld, is een bijzonder vorm van mede-eigendom. In de opvatting van het Hof van Cassatie is de gemene muur de muur die dient tot afsluiting tussen erven en tot steun van constructies overeenkomstig de wettelijke bepalingen tegen deze muur aangebracht. Het gaat dus om een muur en in principe niet om een houten schutting, draadomheining of een constructie van plastieken golfplaten.
Verder is een onderlinge verbinding met cement, pleister of kalkmortel van op elkaar geplaatste materialen vereist. Dit hoeft niet noodzakelijk baksteen te zijn, maar kan ook bestaan uit glastegels en/of betonplaten. Ook de hoogte en dikte van de muur is niet van belang voor de beoordeling van de gemeenheid, maar deze kunnen wel voorgeschreven zijn door stedenbouwkundige bepalingen of door de functie van de muur.
Van belang eveneens is dat de eigendom van de erven die zich aan weerszijden van de muur bevinden niet aan één en dezelfde persoon toebehoren.

Wat zijn de rechten van de mede-eigenaars?

Elke mede-eigenaar mag zich, mits de bestemming van de muur te respecteren en de rechten van zijn buur niet te schenden, gedragen alsof hij de énige eigenaar is van het gedeelte van de muur dat langs zijn kant ligt.
Anderzijds vergt een gemene muur, net als elke andere muur, een minimum aan onderhoud en herstellingen. Wettelijk gezien en tenzij andersluidende overeenkomst, zijn beide mede-eigenaars dan ook verplicht om de gemene muur te onderhouden, te herstellen of herop te bouwen, en dit in verhouding tot hun rechten op die muur. Van die regel wordt slechts afgeweken indien de schade aan de muur enkel en alleen aan een fout van de buur, mede-eigenaar te wijten is. In dat geval zal alleen hij voor de kosten dienen op te draaien.

Moet een nieuwe bouwer, buur de bestaande muur overnemen?

Wat indien op kosten van één buur reeds een muur tot op de scheidingslijn der erven werd gebouwd en de nieuwkomer, mede-buur de gemeenheid van de bestaande muur niet wenst over te nemen, maar integendeel een nieuwe muur bouwt op eigen grond en op geringe afstand van de bestaande muur. Kan de nieuwe buur dan in alle omstandigheden verplicht worden tot de overname van de eerder gebouwde muur?
Neen, de nieuwkomer heeft het recht gebruik te maken van de bestaande muur maar niet de plicht! Hij kan, maar moet niet gebruik maken van de mogelijkheid tot gemeenmaking.

Voor een gedwongen muurovername is vereist dat de nieuwe buur zich schuldig maakt aan een bezitsaanmatiging of een feitelijkheid die geldt als een inbezitneming van de eerdere muur, waartegen de eigenaar van de muur zich kan verzetten. Dergelijk inbezitneming vereist een materieel element; het loutere feit dat de vroegere muur enig voordeel biedt voor de nieuwe buur volstaat niet. Het Hof van Cassatie heeft dit recent nog bevestigd en ook de meerderheid van de (vrede)rechters past deze stelling toe.